行业丨园区运营的八大共性问题

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时间:2020-12-01 来源:园区在线 浏览量:112

产业地产与传统房地产相比,有相似之处却又不完全相同。相似的是地段便利与否直接决定了项目的价值,不同的是招商(招租)只是开启园区事业的敲门砖,后续的产品力、运营能力、资本运作能力才是园区能否持久运营的关键因素。

园区运营总是知易行难,再优秀的操盘手在实际操作中也很难面面俱到,一旦在错误的方向坚持,只会越陷越深,以下便是园区运营工作中面临的共性问题。

有产业无集群

园区发展大体经过四个阶段:划定一片区域专门从事生产活动;行业细分,同类企业入驻对应的园区等;产业链扩散,龙头企业带动作用逐渐显现;形成产业集群。

如今,园区大都摆脱了大杂烩式的粗放发展,但企业间各自为战,产业链效应尚未形成。根据发达国家和先进园区的经验,产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。

产业集群化发展的关键,在于正确认识企业。企业可分为领导型、跟随型和生存型三种类型,几类企业在一个集群中,彼此间发展出高效的竞争与合作关系,形成灵活专业化的生产协作网络,进而衍生出内生创新能力。

有政策无落实

作为招商工作的最强攻坚利器,各园区在政策制定之初可谓百仙过海、各显神通,制定一些不切实际、无法兑现的政策,吸引企业满怀希望而来,却忿忿不平而去,短期内貌似效果显著,长此以往,口碑败坏,最终陷入万劫不复。园区在制定政策时需量力而行,多在精准施政下文章,没有的东西不乱承诺,该有的政策执行到位,自会赢得企业信任。

有生产无生活

早年园区的规划建设更重视生产功能,忽略了生活、生态功能,也把产业发展与城市发展割裂开来,各自形成一个封闭和独立发展的个体,制约了园区产业的升级、向更高级形态的发展。现如今,随着城市转型、产业升级等因素的驱动单一生产属性的园区,已逐渐被集办公、研发、商业配套、教育设施、科技服务、居住、休闲娱乐于一体的城市科技综合体所取代。

有服务无体系

近些年,服务已经成为企业选园重要的考量因素,几乎所有园区都会说自己有服务、有平台,但绝大多数园区对服务的理解还停留在初始阶段。园区给企业的服务,一定是体系化、精准化的服务。首先,了解每个企业的痛点,针对企业所欠缺的点匹配相关资源,对症下药;第二,园区自身要有资源整合能力,而且这些资源必须是有效的,有需要就可以随时拿来用的。现有资源不足以帮企业解决困难的,还要积极协调上级部门,共同把企业服务好。

有资金无关系

产业地产是典型的政策导向行业,不是简单的市场化行为,从某种意义上说,政企关系融洽与否,直接影响着项目的生死存亡。一些全国化布局的产业地产商,自身有很强的背景、融资能力和知名度,但一到中小城市由于不熟悉当地营商环境难以快速发展,而本地的中小开发商,虽不似大公司般资金雄厚,但他们对当地环境知根知底,在政府也有人脉,往往能获得更好的资源。

有产品无营销

在园区行业,营销好的未必做得好,但做得好的园区,一定是营销专家。园区需要营销,有几个理由:首先是要引起政府或者上级主管部门的关注,只有得到他们的肯定,政策才会有倾斜、园区才有做大做强的可能;其次是在营销中找到潜在客户;最后是通过持续营销,积累园区品牌,形成品牌影响力。

有引进无持续

在园区行业,新人胜旧人也是普遍现象。现行的目标考核侧重于增量,对外也是讲新增了多少企业、引进了多少人才,并不十分注重引进项目落地后的培育。所以,在政绩工程的指引下,园区往往过度追求短期利益,对意向客户百般殷勤、有求必应,却忽视冷落了园区内现有企业的培育,长此以往会给招商环境带来很多负面影响。

有制造无研发

制造是整个产业链中最苦最累、同时又是利润最低微的一环,这个道理大家都懂。但今天想说的是另一类打着新兴产业的旗号行低端制造之实,各种补贴拿到手软的伪研发企业。新兴产业本意味着更高的附加值,但这些企业除了换了件马甲外,与传统制造业并无半点差别,却因此套到了政府补贴,赚足了眼球。园区却要为此付出数倍的资源、金钱乃至环境污染。

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