行业丨未来产城发展的趋势与对策

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时间:2021-02-24 来源:产城观察网 浏览量:132

在目前发展态势下,产城发展的特点可归纳为:资本开路、运营为王。笔者认为从产城、园区和资本等方面有四个重点关注的机会,并可由此去寻找发展的关键举措。

三个关键判断

1、2021年是开发商出现产权巨头的元年。现在很多企业离场,是因为产业业务投入和回报不匹配,究其主要原因是地产开发高利润率的支持,但随着住宅地产开发利润率下降,对产业地产起到了一定的推进。加上企业教育的基本完成,以及REITs落地之后投融管退逻辑的打通,都是利好。

2、从勾地到勾业务,从卖地到卖服务。产业勾地越来越受到限制,很多企业逐步摸索新路。从勾地到勾业务,政府把一些老旧厂房的改造,园区的代运营,以非常便宜的价格给企业,可以产生相应的利润,或者直接是EPC及其他区域上的补偿,这都是未来的一个趋势。

未来在核心的一线城市,产业园区的土地越来越稀缺,整体建设成本会不断提高。在这个基础上,自然租金其实已经无法满足对应的投资回报率,要实现对应的投资回报率,关键就是用服务来提升园区运营的收入。

3、国企做资产,民企做服务。对于国企来而言,它还是要去做一些重资产,这是适合于国企特性的,而对于民企来说,关键是如何和国企合作,然后去做一些创新型服务。民营企业有融资成本等方面的考虑,做一些重要资产会相对比较困难。

四个重要机会

1、园区整合机会。2019年,浙江省商务厅发布《关于深化开发区整合提升的指导意见》,持续领先产城创新概念。浙江的小微企业园、特色小镇、未来社区等都展开行动。2020年,浙江省发改委发布《关于整合提升全省各类开发区(园区)的指导意见(征求意见稿)》,提出将省内1010家开发区压缩到150家以内,培育2~3家运营平台,还将精简6成以上管理机构。这样的政策未来延伸到全国,是一个非常重要的方向和趋势。

2、聚焦城市运营机会。在产城领域需要关注的核心是十四五的逆周期调节。现在我国经济处于新旧动能转换的阶段,需要稳增长、调结构。在疫情、外部经济影响要素之下,未来的增长显得非常重要。因此,不管是央行的逆周期调节,还是国家在财政政策以及货币政策的逆周期调节,未来都会有很多机会。具体来说,十四五期间,一些核心城市和一线城市的开发投资进度将会提前,而这会产生大量片区的一级开发加速,然后二级开发的一系列机会或将显现,这是值得我们重点关注并获取的商机。

3、产城企业上市机会。最后是关注资本上市的机会,这也是国家鼓励的趋势,就是把产业园区的重资产板块剥离,把轻资产板块独立出来,以运营服务为主导,启动IPO上市。这是企业增强自身融资能力的一个非常重要的举措。

4、园区服务生态建设机会。在多方政策推动下,许多小微园区已经转型为供应链平台。产业园的运营团队或者招商团队,已经逐步演化成为一个供应链团队,全方位服务于园区,一方面提升租金,一方面提升产业收益,进而推进整体产业发展,此类打法和政策值得学习。

产业地产的“三座桥”

1、做“产业和物业的桥”。很多产业园当中,特别是像生物医药产业园、信息科技产业园等,他们对物业的需求比较特殊,很多企业购买了厂房之后,不得不做大幅度整修去满足对应的需求。打通产业和物业之间的需求,在建设上解决这些问题,同时就可以解决招商问题了。

2、做“资本和资产的桥”。产业园区的回报周期都非常长,一般在7-8年的周期。现在除了少部分私募资金,大部分银行资本都不能达到7-8年的回报率期限。这就意味着我们需要找到能承受长周期的稳定回报的资金,包括海外资金,还包括国内新兴的保险资金。帮项目发展找到相应的资金来源,这是非常重要的方向。

3、建设“金融资本和产业资本的桥”。很多金融资本投企业最怕是企业经营不透明,而对于产业园区来说,最了解的就是企业经营:哪家企业几点钟下班,业务情况怎样,到底今天招了多少人,都可以从产业园区智能化数据体现出来。而这些正是资本最缺失的一些数据,所以通过产业园区的精细化运营,然后给金融资本和产业资本嫁接桥梁,促进金融资本投入,然后让金融资本变成产业资本,赋能区域发展和产业发展,这也是未来的一个重要方向。

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