行业丨文旅地产究竟如何做?

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时间:2021-03-01 来源:特色小镇解读 浏览量:88

房地产行业已经进入下半场,如何抓住新一轮的机遇,成为摆在各个房企面前的一个重要课题。房地产下半场的投资逻辑就是消费升级和美好生活,也就是文化、旅游、休闲、娱乐。于是,文旅地产应运而生。房地产商纷纷抢滩文旅地产,文旅地产的黄金时代是否已经到来?

找到资源是首要的

大城市近郊景观城市是未来热点。国家规定的旅游资源分为五级,顶级的国家名胜区一般不允许开发,一些分级比较低的地方,拿地成本低,又有怡人的生态环境,更适合做文旅地产的项目。

除此之外,大城市的市郊临近一线人口密集区,客群得以保障,也适合做文旅地产。未来随着大城市周边旅游资源的消耗,位于一线城市周边1—2小时左右的景观城市将成为旅游产业热点,契合5+2的流行生活趋势。

不能只靠自己,多靠政府

争取政府在土地出让方面的让步。文旅项目通常占地面积大,如果在项目开发中能帮助政府落实相应的公共利益,政府通常愿意在地价上给予一定的优惠。可以有效降低风险、减少投入成本。

通过“文化旅游-商业-地产-文化旅游”的创新模式,可以有效降低土地成本。比如,将当地生态资源、景观元素进行包装,形成文化内涵,然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业,获取大片低价土地之后,开发以主题公园为主的旅游地产项目,催热当地经济,提升土地价值。借助旅游产业发展,开发商场、酒店、商业配套等业态,进一步拉动消费,提高土地溢价,同时在旅游项目周边实施分片区住宅开发,获得高额地产收入,反哺旅游业发展。

找准客群,进行项目定位

1、城市观光娱乐为主:城市主题公园+酒店。以城市观光娱乐为主的项目,通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起,创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall,以此带动写字楼和住宅地产的开发,这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块。

2、休闲度假为主:旅游景区+酒店。以生态别墅或古村落为载体,强调与自然环境的和谐,与本土文化的融合,在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验,这种适合短途休闲度假,强化了过夜以及居住功能。

3、高端人居为主:旅游景区+酒店+高档住宅。在城郊的风景优美之地,建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等,形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱,主打居住。比如高尔夫项目,其对于休闲地产的带动作用极其明显,除了球场本身拥有极好的景观资源外,更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台,能够引发高端休闲人群的聚集,凸显品质性。

4、复合型:旅游小镇。主题文化小镇,主要是古镇、古街区,或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇,以小镇为载体,构建文化休闲平台,提升吸引力,进而带动小镇外围的休闲地产,如丽江大研古镇、成都宽窄巷子等。这种模式已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

能不能赚到钱关键还得看运营

1、前期放在地产项目上,较快回收投资。在项目运营前期,重心应该放在房地产项目上,一般五年内要把销售型住宅售完,以达到快速回收投资的目的。相对城市住宅而言,旅游地产绝对属于窄众客群,缺少客户是项目常态,因此要做好打持久战的准备。今后旅游地产的蓄客必将是全国范围内的大蓄客,而项目客户则来自于全国各地。异地布点的数量和拓展力度是决定旅游地产项目去化速度的真正因素。

2、逐步加重旅游项目运营。在销售住宅的同时,加重对旅游项目的运营。由于旅游地产涉及的领域比较多,在内部运营方面需要整合酒店运营商、主题公园运营商等合作资源,在外部资源导入方面需要整合旅行社、周边景点等协同资源。

3、转入长期稳定的旅游运营部分。住宅产品销售完成之后,项目重心完全放在旅游运营部分,将长期运营作为旅游地产项目产品的有机组成部分,做好商业、酒店、主题公园等业态的管理,进入长期稳定的经营阶段。

4、建立自己的IP产业链。得IP者得天下,“谁能提供最优质、最丰富、并拥有品牌影响力的娱乐内容,谁就能拥有最大的用户粘性,创造出最大的商业价值。”这句话用在文旅地产上也适用。如果没有迪士尼自建IP的实力,可以通过引入IP概念来打造自己的产业链。比如影视主题、动漫主题、文化主题等。

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